KPR syariah vs konvensional menjadi perbandingan penting bagi masyarakat yang berencana membeli rumah melalui pembiayaan bank. Keduanya sama-sama memungkinkan pembelian rumah dengan sistem angsuran, tetapi memiliki perbedaan dalam akad, perhitungan biaya, hingga ketentuan pelunasan lebih awal.
Dalam pembahasan sebuah video edukasi KPR, salah satu hal yang disoroti adalah anggapan bahwa bunga pada KPR konvensional dan margin KPR syariah bisa dibandingkan secara langsung. Padahal, keduanya memiliki dasar perjanjian yang berbeda sehingga perlu dilihat dari total kewajiban pembayaran nasabah.
Perbedaan Akad KPR Syariah dan Konvensional
Pada KPR konvensional, hubungan antara bank dan nasabah didasarkan pada perjanjian kredit. Nasabah memperoleh pinjaman untuk membeli rumah, kemudian mengembalikannya melalui angsuran pokok dan bunga sesuai ketentuan yang berlaku.
Sementara itu, KPR syariah menggunakan akad berdasarkan prinsip syariah. Salah satu akad yang dikenal adalah murabahah, yaitu jual beli dengan harga perolehan dan margin keuntungan yang disepakati sejak awal. Selain itu, terdapat pula akad musyarakah mutanaqisah atau MMQ, yaitu skema kepemilikan bersama antara bank dan nasabah yang porsinya berkurang secara bertahap.
Bank Syariah Indonesia (BSI), misalnya, mencantumkan akad murabahah dan MMQ sebagai pilihan dalam produk BSI Griya. Artinya, tidak semua pembiayaan rumah syariah menggunakan mekanisme jual beli yang sama.
Cara Membandingkan Bunga dan Margin KPR
Dalam simulasi pada video, dicontohkan rumah dengan harga Rp800 juta dan uang muka 10 persen. Dengan demikian, pembiayaan yang dibutuhkan sebesar Rp720 juta.
Pada contoh KPR syariah, tenor yang digunakan adalah 15 tahun dengan angsuran sekitar Rp6,67 juta per bulan. Jika angka tersebut dikalikan selama 180 bulan, total pembayaran mencapai sekitar Rp1,2 miliar. Selisihnya terhadap pokok pembiayaan menjadi gambaran margin dalam simulasi tersebut.
Sementara itu, simulasi KPR konvensional menggunakan pokok pembiayaan yang sama, bunga tetap 5 persen selama tiga tahun, kemudian asumsi bunga mengambang sebesar 11,5 persen. Hasil perhitungan dalam video menunjukkan total bunga sekitar 86 persen dari pokok pembiayaan.
Namun, angka tersebut merupakan simulasi berdasarkan asumsi dan kondisi yang digunakan pembuat video pada Juni 2022. Angka itu bukan penawaran suku bunga atau margin yang berlaku untuk seluruh bank saat ini. Besarnya biaya KPR dapat berbeda menurut bank, program, tenor, profil nasabah, dan ketentuan kontrak.
Karena itu, perbandingan yang lebih tepat adalah melihat total uang yang harus dibayarkan sampai pembiayaan selesai. Nasabah perlu menghitung uang muka, angsuran, biaya administrasi, asuransi, notaris, serta kemungkinan biaya lain yang tercantum dalam perjanjian.
Keuntungan dan Risiko Pelunasan KPR Lebih Awal
Salah satu hal yang dibahas dalam video adalah pelunasan dipercepat pada KPR konvensional. Jika nasabah memiliki dana untuk melunasi sisa pinjaman sebelum tenor berakhir, total bunga yang dibayarkan berpotensi lebih rendah dibandingkan jika angsuran diteruskan sampai akhir.
Meski demikian, pelunasan lebih awal dapat dikenai penalti atau biaya tertentu. Besarannya tidak bisa disamaratakan karena mengikuti ketentuan masing-masing bank dan program KPR.
Pada KPR syariah, nasabah perlu memahami kembali akad yang telah disepakati. Dalam akad murabahah, harga jual dan margin ditetapkan sejak awal perjanjian. Karena itu, pelunasan sebagian tidak otomatis berarti nasabah cukup membayar sisa pokok rumah seperti dalam perhitungan kredit konvensional.
Ketentuan pelunasan sebagian, pelunasan seluruhnya, serta kemungkinan potongan atau keringanan perlu diperiksa dalam akad dan kebijakan bank. Nasabah sebaiknya meminta simulasi tertulis sebelum melakukan pembayaran tambahan.
Apa yang Perlu Diperhatikan Sebelum Memilih KPR?
KPR syariah menawarkan kepastian angsuran sesuai ketentuan akad. Sebagai contoh, BSI Griya mencantumkan angsuran pasti hingga lunas, uang muka mulai 0 persen, serta bebas biaya provisi dan administrasi. BSI juga menyebutkan pembebasan biaya appraisal hingga batas pembiayaan tertentu dan bebas denda keterlambatan sesuai ketentuan produknya.
Di sisi lain, KPR konvensional dapat menawarkan pilihan suku bunga promosi dan fasilitas pelunasan dipercepat, tetapi nasabah perlu memahami kapan masa bunga tetap berakhir dan bagaimana bunga mengambang diberlakukan.
Dengan demikian, memilih KPR tidak cukup hanya melihat persentase bunga atau margin. Calon pembeli rumah perlu membandingkan total pembayaran, kestabilan angsuran, biaya tambahan, serta aturan pelunasan sebagian maupun seluruhnya. Membaca perjanjian secara teliti menjadi langkah penting agar tidak salah memperkirakan kemampuan keuangan selama masa pembiayaan.
Editor : Widiya Putri MahardikaSumber : Adhitya Mulya